AireVest
Какво притежавате, какво рискувате: Самостоятелно срещу REIT, P2P срещу Дробно притежание

Инвестиционно Образование

Какво притежавате, какво рискувате: Самостоятелно срещу REIT, P2P срещу Дробно притежание

Екип Airevest

29 септември 2025 г.

Критичен преглед на ключовите разлики между самостоятелното закупуване на имот, инвестирането в REIT, peer-to-peer кредитирането и дробното притежание. Научете какво всъщност получавате, какво изненадва начинаещите и как опитните инвеститори комбинират тези подходи.

В тази статия (която признавам, че е доста закъсняла), искахме да направим критичен преглед на някои от ключовите разлики и прилики между

  1. самостоятелното закупуване на имот,
  2. инвестирането в Real Estate Investment Trust (REIT),
  3. Peer-to-peer кредитирането (P2P) – или инвестирането в ипотечни кредити чрез peer-to-peer платформа
  4. Дробното притежание – или инвестирането и притежаването на част от имот

По-долу разглеждаме какво всъщност получавате, какво изненада много начинаещи миналата година и как опитните инвеститори комбинират тези подходи в реалния свят.

Самостоятелно закупуване: Пълният контрол, но идва с ливъридж (често 85:15 LTV с 30-годишна ипотека)

LTV = Loan-to-Value, или съотношението на сумата на кредита към стойността (или покупната цена) на имота.

Формула: LTV = (Сума на кредита ÷ Стойност на имота) × 100%.

Пример: Закупете апартамент за €200,000 с кредит от €150,000 → LTV = 150,000/200,000 = 75%. По-ниско LTV = повече собствен капитал, по-нисък риск за кредитора; по-високо LTV = по-тънка възглавница, по-строги условия.

Самостоятелното закупуване е класическият ход. Ако знаете къде да търсите или познавате някой, който знае къде да търси, най-силното възможно възвръщане се крие в осигуряването на собствено финансиране и закупуването на имот с вашето име (като банката е тихият партньор). Имате пълен контрол, стига да поддържате плащанията си, но е важно да признаете, че това не е тривиален процес, дори и да имате подкрепата на експерти. Някои сделки отнемат месеци за завършване, с десетки документи, изискващи подписи, одобрения, множество заинтересовани страни и т.н. Някои сделки се провалят (да, и ние сме се изгорели...) защото... е, списъкът от неща, които могат да се объркат, е дълъг. Ливъридж от 85:15 (където вие покривате 15% първоначална вноска, а банката финансира останалото) е добра сделка при добри пазарни условия, но имайте предвид, че банките променят лихвените си проценти и в повечето случаи ще бъде плаващ лихвен процент в съответствие с всяка внезапна икономическа промяна.

Освен това имайте предвид, че имот за €300k често би струвал €320k, с общински данък върху прехвърляне (обикновено ~3–4.5% в големите градове), нотариални/тарифни такси, регистрация и различни административни разходи, които правят цената значително по-висока от обявената – нещо, което много електронни таблици забравят. Финансирането не е само за лихвения процент, обаче. Трансграничните кредитополучатели и всеки с чуждестранни доходи често се сблъскват с по-ниски лимити на loan-to-value и допълнителна документация. Самостоятелното закупуване е отлично, когато искате контрол, имате стабилен доход и знаете какво правите (или сте готови да платите +3-6% премия за да закупите това знание).

Какво са REIT-ите?

Когато представяме Airevest, изглежда има объркване, че се опитваме да създадем Real Estate Investment Trust (ой-ой). Не, не правим това (все още, поне. Никога не казвайте никога, нали...).

Real Estate Investment Trusts (REIT-и) позволяват на обикновените инвеститори да притежават дялове в търговски имоти по същия начин, по който притежават акции. По дизайн, REIT е компания, която притежава, управлява или финансира доходоносни недвижими имоти. Тя събира капитал от много инвеститори, като продава дялове от себе си, влива го в недвижими активи и след това връща печалбите (главно от наеми или лихви) обратно на акционерите.

Централно изискване за REIT-ите е, че те трябва да разпределят поне 90% от облагаемия си доход (= приходи – разходи) на акционерите като дивиденти. Поради това, REIT-ите често са структурирани повече като "доходни превозни средства", отколкото като двигатели за растеж.

Има различни типове REIT-и, всеки със собствен профил на риск/възвръщане. Equity REIT-ите са най-честите – те притежават и управляват недвижими имоти директно, печелейки приходи главно от наеми и операции с имоти. Mortgage (или дългови) REIT-и вместо това инвестират в ипотеки или ценни книжа, обезпечени с ипотеки, печелейки лихвен доход. А някои REIT-и са хибриди, комбиниращи както equity, така и дългови стратегии.

Привлекателността на REIT-ите се крие в тяхната висока ликвидност. За разлика от директните недвижими имоти, които могат да бъдат неликвидни и сложни за транзакции, дяловете в REIT могат да се продават веднага. Освен това, чрез събиране на капитал от много имоти, REIT-ите предлагат вградена диверсификация (по регион, тип имот и база наематели), която много индивидуални инвеститори в недвижими имоти не могат лесно да възпроизведат.

Въпреки това, REIT-ите идват с важни компромиси и рискове. Прозрачността, особено за нетъргуваните REIT-и, които не са котирани на големите борси, добавя още един слой риск, тъй като разходите и къде отива парите е донякъде черна кутия. REIT-ите остават основен стълб в институционалното и дребното инвестиране в недвижими имоти. Те предлагат начин за инвестиране в имоти в мащаб – достъп до потоци от парични средства, диверсификация и професионално управление – като разчитат на регулаторни, счетоводни и корпоративни структури за подравняване на интересите на инвеститорите.

(Очакван въпрос: Болгар Кепитал REIT ли е?

Болгар Кепитал се представя като инвестиционна компания за недвижими имоти, активна в България и Испания, предлагаща на инвеститорите фиксирана 7% годишна възвръщаемост, плащана тримесечно, заедно с потенциални капиталови печалби. За разлика от традиционните публично търгувани REIT-и, тя не е котирана на борса и следователно работи с по-малко регулаторен надзор, ограничавайки прозрачността и ликвидността. Компанията подчертава своята собствена цифрова платформа и мобилно приложение, които позволяват на инвеститорите да проследяват фактури и възвръщаемост, и открито признава, че начислява различни такси и комисионни, въпреки че точните суми остават неясни. Въпреки че тези цифрови инструменти предполагат усилие към прозрачност, възникват притеснения относно устойчивостта на обещаните фиксирани възвръщаемости, липсата на независими одити или трети страни оценки, и ограничените детайли за структурите на таксите и опциите за излизане. Болгар Кепитал функционира повече като частен инвестиционен фонд или съвместно предприятие, отколкото като REIT, и потенциалните инвеститори ще трябва внимателно да проверят финансовите си отчети, правната структура и практиките за управление на риска, преди да ангажират средства.)

Peer2Peer Кредитиране

Хората често смесват "crowdfunding" и "P2P кредитиране", защото и двете използват онлайн платформи за събиране на пари от много хора за предприемачи или малки бизнеси, които банките могат да игнорират. Но те не са едно и също. Crowdfunding е по-широкият чадър; P2P кредитирането е само една форма от него – конкретно, версията, базирана на заеми, където поддръжниците действат като кредитори и очакват връщане с лихва.

Peer-to-peer кредитирането за недвижими имоти ви позволява да финансирате краткосрочни, обезпечени с имот заеми, произхождащи от платформи, които подписват кредитополучатели и обслужват погашенията. Как работи на практика: платформите намират кредитополучатели, които се нуждаят от пари за работа с недвижими имоти (напр. придобиване, рефинансиране, строителство). Те обезпечават всеки заем срещу недвижимия имот (обикновено първа ипотека). Те определят лихва и кратък срок (около 1–2 години), след което публикуват този заем на тяхната платформа, така че малките инвеститори могат да се включат за да го финансират. Инвеститорите получават връщане с лихва, ако кредитополучателят плаща навреме.

Представете си местен разработчик в Пловдив, който се нуждае от €600,000 за 18 месеца, за да закупи и реновира 12-апартаментна сграда, оценена "както е" на €900,000. Платформата проверява плана, прави собствена due diligence, взема първостепенна ипотека върху имота (така че заемът е обезпечен), определя 11% годишна лихва и публикува сделката, така че хиляди малки инвеститори могат да се включат (да речем, започвайки от €100). Всеки месец кредитополучателят плаща лихва, която се разделя пропорционално на инвеститорите; ако продажбите вървят добре, кредитополучателят връща пълните €600,000 рано и инвеститорите запазват спечелената лихва. Ако проектът закъснява, кредитополучателят продължава да плаща лихва или иска кратко удължаване при по-висока лихва. Ако не изпълни задълженията си, платформата може да принуди ипотеката, да продаде сградата и да използва постъпленията за връщане на инвеститорите. Тук обаче времето и сумите за възстановяване зависят от пазара и разходите.

Следователно, рискът е където историята става реална. Повишаващите се лихви и по-мекият търговски имотен цикъл са изтласкали повече заеми в забавяне и възстановяване на някои платформи; независимите проследяващи са отбелязали повишени дялове от закъснели или неизпълнени заеми в EstateGuru, а инвеститорските блогове са критикували очевидните нива на неизпълнение.

Equity Crowdfunding и къде се намира AireVest

Equity crowdfunding за недвижими имоти означава много инвеститори да купуват дялове в проектна компания, която притежава конкретен имот. Вашите пари помагат за закупуване и подобряване на този актив, а вашата възвръщаемост идва от паричния поток на имота по време на притежаването и, най-важно, от печалбата, когато активът се продаде.

Не купувате фонд или заем; вземате дял от собствеността в един ясно дефиниран проект с план, който можете да видите.

На практика, първо избираме имот и ясна стратегия – да речем, леко реновиране, наемане и продажба. Инвестирате чрез закупуване на дялове в компанията за специална цел, която притежава един имот. След това изпълняваме плана и ви информираме с ясни обновления на български език за бюджета, етапите и времето. Имотът генерира излишък от пари след резерви и разходи и вие, като инвеститор, получавате редовни плащания по пътя. Когато стратегията или периодът на притежаване е завършен, продаваме актива и разпределяме какво остава на акционерите пропорционално, точно според правните документи и техния дял.

Този подход ви дава видимост на ниво сделка, която е трудна за получаване другаде: виждате този актив, този бюджет и това време – плюс обосновката зад всяка стъпка, плюс кой друг е в проекта. Управлението също е по-ясно, защото големите решения като удължаване на времето или промяна на обхвата на реновиране са документирани, а правата на инвеститорите са дефинирани предварително. Подравнявате се с реалните операции на проекта, вместо да се доверявате на широк мандат или фиксиран купон, откъснат от реалното представяне на актива.

Ликвидността тук е различна от фондовата борса. Повечето инвеститори планират да притежават до продажбата. Ако съществува вторична опция, тя обикновено функционира като пазар, където инвеститорите могат да сигнализират интерес за купуване или продажба; това е peer-to-peer и зависи от някой да срещне вашата цена. Тази селективна ликвидност е компромисът за прозрачността и специфичността на актива, които избирате.

Ключовите рискове са практичните, които бихте очаквали: изпълнение (реновиране, наемане, време), пазарни условия при продажба (които влияят на цената на излизане) и разходи (превишения намаляват печалбата). Тъй като това е equity, няма фиксирана лихва или гаранция – вашият резултат следва представянето на имота. Проста илюстрация: ако сграда е придобита, подобрена в рамките на бюджета, стабилизирана и продадена близо до подписаната цена, инвеститорите могат да постигнат привлекателни кратни в рамките на 18–24 месечен прозорец; ако пазарът се смекчи или работите закъснеят, възвръщаемостите се компресират и времевите рамки се разтягат.

Хората избират този път, когато искат реално притежание, директно участие в създаването на стойност и професионално изпълнение – без тежката хартиена работа и ежедневните главоболия от самостоятелното закупуване. Това е практична среда: реално излагане на собственост, ясно отчитане и дефиниран план, завършващ с продажба, с рискове и времеви рамки, направени ясни от началото.

Конкретен случай  

Помислете за подредена тристайна къща в София, готова за наемане. Тя се продава за €500,000 с ~5-8% разходи за придобиване. Събираме парите от инвеститорите на платформата, за да я купим изцяло чрез компания за специална цел, която е учредена единствено за закупуване и управление на този един имот. Инвеститорите са записани като акционери на SPV и, по разширение, съсобственици на този един имот. Ние се грижим за всичко от край до край: прехвърляне на комунални услуги, застраховка, професионално обзавеждане и фотография, ценообразуване, обяви, проверка на гости, почистване, поддръжка и счетоводни книги, готови за счетоводител. От първия ден след стартиране, къщата работи като готов за наемане актив, насочен към стабилни, повтарящи се приходи за инвеститорите.

Получавате ясно отчитане на български език за заетост, приходи, разходи и предстоящи действия. Публикуваме проста времева линия и бюджет, след което проследяваме спрямо тях. Парите, които имотът генерира – след разумен резерв за поддръжка – се разпределят на акционерите по редовен график. Също така имате ясно дефинирани права на управление: инвеститорите гласуват за големите неща като удължаване на времето, одобряване на материално реновиране, смяна на стратегията или продажба на актива. Ежедневното изпълнение остава при нас, така че решенията са навременни и професионални; големите разклонения по пътя са ваши за одобрение.

Ликвидността е ясна и честна. Това не е фондова борса; планът по подразбиране е да притежавате, докато имотът се представя добре. Ако е налична вторична опция, тя работи като пазарна дъска, където инвеститорите могат да намерят колеги за купуване или продажба на дялове на договорена цена. В противен случай, основното събитие за ликвидност е продажбата на къщата. Когато продаваме, се плащат стандартни разходи за завършване и останалите постъпления се връщат на акционерите пропорционално на тяхното притежание. Резултатът е ясен, прозрачен път: купете един добър актив изцяло, управлявайте го добре, споделете дохода и решете заедно кога да излезете.

И така, AireVest не е пазар за банкови заеми и не е котиран REIT. Изграждаме equity-first модел, предназначен за реално притежание в конкретни, проверени имоти, професионални операции и прозрачни финанси – с правна настройка, която цели чиста препродажба/прехвърляне и ясно управление за гласове на инвеститорите по материални решения. С други думи: контролът и яснотата, които искате, минус триенето от самостоятелното закупуване.

Няма един "най-добър" начин за инвестиране в имоти – само най-подходящ за вашата цел:

  • Скорост и ликвидност? REIT-и
  • Чиста доходност от кредит? P2P (внимавайте с произхождащите и защитите)
  • Контрол и ливъридж? Купете самостоятелно (и донесете електронна таблица за таксите)
  • Контрол, скорост, управление без ръце и ликвидност? Изберете AireVest

 

Прочетете повече:

European Commission. "European Crowdfunding Service Providers for Business." EUR-Lex / Summaries of EU Legislation, 16 Feb. 2023, https://eur-lex.europa.eu/EN/legal-content/summary/european-crowdfunding-service-providers-for-business.html. Accessed 28 Sept. 2025.

European Securities and Markets Authority. "Questions and Answers on Crowdfunding (ECSPR)." ESMA, 3 Apr. 2025, https://www.esma.europa.eu/publications-data/questions-answers/2501. Accessed 28 Sept. 2025.

—. Q&As on Crowdfunding under Regulation (EU) 2020/1503 (ECSPR). 25 Feb. 2021, https://www.esma.europa.eu/sites/default/files/library/esma35-42-1088_qas_crowdfunding_ecspr.pdf. Accessed 28 Sept. 2025.

European Union. Regulation (EU) 2020/1503 of the European Parliament and of the Council of 7 October 2020 on European Crowdfunding Service Providers for Business. 7 Oct. 2020, https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2020/1503/oj/eng. Accessed 28 Sept. 2025.

Financial Supervision Commission (Bulgaria). Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act (ADSICs). Jan. 2025, https://www.fsc.bg/wp-content/uploads/2025/01/spicsca_sg_70_08_20_2024.pdf. Accessed 28 Sept. 2025.

Global Property Guide. "Guide to Property Taxes in Bulgaria." GlobalPropertyGuide.com, updated 2024, https://www.globalpropertyguide.com/europe/bulgaria/taxes-and-costs. Accessed 28 Sept. 2025.

Global Property Guide. "Real Estate Transaction Costs by Country." GlobalPropertyGuide.com, https://globalpropertyguide.com/transaction-costs. Accessed 28 Sept. 2025.

Global Property Guide. "How to Buy Property in Bulgaria as a Foreigner." GlobalPropertyGuide.com, updated 2024, www.globalpropertyguide.com/europe/bulgaria/buying-guide. Accessed 28 Sept. 2025.

Mintos. "Are Investments through Mintos Protected by Any Financial Compensation Scheme?" Mintos Help Center, 2 Apr. 2025, https://help.mintos.com/hc/en-us/articles/115002852609. Accessed 28 Sept. 2025.

Mintos. "Investor Protection on Mintos." Mintos.com, https://www.mintos.com/en/security/investor-protection/. Accessed 28 Sept. 2025.

Skift. "Short-Term Rental Investment Platform Here.co Ceases Operations." Skift.com, 9 Jan. 2024, https://skift.com/2024/01/09/short-term-rental-investment-platform-here-co-ceases-operations/. Accessed 28 Sept. 2025.

IPE Real Assets. "Patrizia Acquires Real Estate Crowdfunding Platform BrickVest." IPE Real Assets, 3 Feb. 2020, https://realassets.ipe.com/news/patrizia-acquires-real-estate-crowdfunding-platform-brickvest/10043584.article. Accessed 28 Sept. 2025.

TechCrunch. "Landa Promised Real Estate Investing for $5. Now It's Gone Dark." TechCrunch, 23 May 2025, https://techcrunch.com/2025/05/23/landa-promised-real-estate-investing-for-5-now-its-gone-dark/. Accessed 28 Sept. 2025.

The Real Deal. "Fractional Ownership Startup Landa Loses Portfolio." TheRealDeal.com, 13 Feb. 2025, https://therealdeal.com/national/2025/02/13/fractional-ownership-startup-landa-loses-portfolio/. Accessed 28 Sept. 2025.

Alternative Credit Investor. "BrickVest Subsidiaries Closed but Website Still Open for Business." AlternativeCreditInvestor.com, 11 Nov. 2019, https://alternativecreditinvestor.com/2019/11/11/brickvest-subsidiaries-closed-but-website-still-open/. Accessed 28 Sept. 2025