Краудфандинг 101

Пробуждането от 2008 г.

Знаете ли какво причини Световната финансова криза от 2008 г.? Имоти. По-точно, субпрайм ипотеки, опаковани в сложни ценни книжа (CDO). Милиони заемаха над възможностите си, банките се ливъриджираха, а когато започнаха неизпълненията, системата се срути. Проблемът? Прекалено ливъриджирано финансиране и непрозрачни деривати.

Но имотите винаги са били странно животно – най-познатото нещо на Земята, но и най-опасното, когато се злоупотребява. Това е също и най-голямото съхранилище на богатство, което човечеството има. Недвижимите имоти в световен мащаб струват около $650 трилиона. Това е повече от акциите и облигациите взети заедно.

След 2008 г. доверието в банките се срути. Хората не искаха посредници да вземат всички предимства, докато социализират загубите. Около 2010–2012 г. регулаторите и основателите на финтех компании видяха възможност: какво ще стане, ако обикновените хора могат да инвестират директно, без банките да отрязват слоеве печалба? Тогава се роди акционерният и кредитният краудфандинг — първо за стартъпи, а след това бързо и за имоти.

И така, какво по дяволите е това?

В най-простата си форма краудфандингът е начин за събиране на пари за конкретен проект от голям брой поддръжници. Това обикновено се случва онлайн, чрез специализирана платформа.

Има четири основни типа:

1. Дълг - Известен също като crowdlending или peer-to-peer кредитиране. Поддръжниците дават пари назаем и получават лихва в замяна.
2. Дарение - Подкрепа без очакване за възвръщаемост. Често срещано в благотворителни и обществени проекти.
3. Акции - Поддръжниците инвестират в бизнес и получават дялове от собствеността в замяна.
4. Награда - Поддръжниците финансират проект и получават привилегия — често самия завършен продукт.

Източник: Bluehost, 2024

Тук в AireVest се фокусираме върху акционерния краудфандинг. Вместо да финансираме гаджет или благотворителен проект, инвеститорите обединяват парите си в компании, притежаващи имоти. В замяна те притежават дялове в тези компании и по разширение самите недвижими активи.

Независимо дали сте разработчик, наемодател или спонсор на проект, работите с шест и седемцифрени суми. Един инвеститор обикновено не може да купи апартамент за €250,000 в София без дълг. Но 50 души, които внасят по €5,000 всеки? Това е игра!

През последните 10 години само пазарът на краудфандинг за недвижими имоти в световен мащаб е събрал над €50 милиарда. Това вече не е нишево хоби. Това е индустрия — и една от най-бързо растящите във финтех сектора.

Това е начин да превърнете малки билети в сериозни активи. Мислете за това като за футболен отбор: един играч не може да спечели сам, но единадесет заедно правят мача възможен.

Краудфандингът за недвижими имоти отключва четири ключови предимства:

• Обединяването намалява входния билет. Вместо да имате нужда от €250,000+, можете да започнете с €5,000.
• Намаляване на риска. Вие сте собственик на бизнес, а не наемодател, който гони наематели.
• Професионално управление. Обединените сделки са достатъчно големи, за да оправдаят наемането на оператори.
• Кръстосани инвестиции. Жителите извън ЕС не могат директно да притежават земя или имоти, но те могат да притежават компании. Като съсобственици на компанията, която притежава имота, вие ставате косвения собственик.

Може би най-важното е, че собствеността е гъвкава. Един инвеститор, който започва с €5,000, може постепенно да изкупи дяловете на другите на вторичен пазар. Крайна цел? Те могат да станат горди пълни собственици на имота.

Предимството на ЕС + България

Две скорошни промени правят България и Европа уникално благоприятни за фракционна собственост на имоти:

1. Регулацията на ЕС за краудфандинг (ECSP): От 2021 г. платформите могат да събират до €5 милиона на проект с една лицензия на ЕС. Инвеститорите получават Ключови информационни листове за инвестиции (KIIS), защити и процедури за жалби. Превод: краудфандингът вече не е сива зона.

2. Българската компания с променлив капитал (ДПК): Въведена през 2024 г., тази нова правна структура позволява:

   • Бързо учредяване на една компания на имот.
   • Лесно издаване на дялове за инвеститори.
   • Прехвърляния без нотариус.
   • Поверителност — имената на инвеститорите не се появяват в публичните регистри.

Комбинирайте рамката ECSP със структурата ДПК и България изведнъж има една от най-благоприятните за инвеститори среди в Европа.

Добавете към това:

• 10% плосък корпоративен данък (един от най-ниските в ЕС).
• Един от най-бързо растящите пазари на недвижими имоти в Европа.
• Доходи по-високи от тези в Западна Европа, където Берлин и Париж се колебаят около 2–3%.

Резултатът? Пазар, където фракционните инвестиции в недвижими имоти не просто имат смисъл, а представляват предимство. И така? Недвижимите имоти, някога домейн на играчи с висок нетен капитал и институции, сега се демократизират. С малки билети, чисти правни структури и регулация, подкрепена от ЕС, можете да притежавате парчета от сериозни активи.