Пазарен анализ
Имотният пазар в България 2025: ръст, доходност и приемането на еврото през 2026
Екип Airevest
•12 януари 2026 г.
2025 беше спринт; началото на 2026 изглежда като нормализиране. Какво се случи през 2025, какво може да се промени през 2026 и как се позиционират доходностите (~4–5% брутно).
Ключови изводи (гледната точка на AireVest)
- Жилищният пазар в България “узрява”, не се “чупи”. 2025 беше година с висока скорост, но историята в началото на 2026 е за нормализиране и селективност, а не за срив.
- Доходностите все още са конкурентни спрямо европейските стандарти - около ~4–5% брутно в водещите български градове, но нетната доходност зависи силно от разходи, вакантност и качество на актива.
- Резултатите ще се различават все повече по град, квартал и профил на финансиране. Пазарът става все по-„двускоростен“: премиум микролокации в градовете срещу всичко останало.
Въведение
Ако 2025 ви се е сторила като година “сега или никога” за жилищните имоти в България, това не е случайно. Пазарът беше „изтеглен напред“ от рядък коктейл (вкусно!): ниски лихви по ипотеките, силен ръст на заплатите и съвсем човешки FOMO преди приемането на еврото.
По-долу разглеждаме какво реално се случи през 2025, какво вероятно ще се промени през 2026 и как България се сравнява с други пазари по доходност, демография и фундаментални фактори.
Силни заплати, силен кредит, силна инерция
България е №2 в ЕС по ръст на цените на жилищата.
Видяхме двуцифрен годишен ръст на цените в четирите най-големи града (София, Пловдив, Варна, Бургас) в началото на 2025. В същия период България е била втора в Европейския съюз по ръст на цените на жилищата, изпреварена само от Португалия.
Заплатите нараснаха осезаемо, подкрепяйки търсенето — но не завинаги.
На национално ниво средната месечна заплата достига 2 572 лв. през Q2 2025. Investor.bg също подчертава картината на заплатите в столицата, като отбелязва, че средната заплата в София е била близо 3 500 лв. (с годишен ръст в ниските двуцифрени стойности).
Ръстът на ипотеките не беше странична тема — той беше темата.
Към края на август 2025 жилищните кредити в България надхвърлят 30.199 млрд. лв., при 27.4% годишен ръст (данни на БНБ, цитирани от БТА). Коментари на БНБ през 2025 също показват, че жилищните кредити са основният двигател на ръста на кредитите на домакинствата, като годишните темпове в части от 2024–2025 са били в “високите 20%”.
Стабилизация или еуфория? Приемането на еврото
2025 е годината, в която очакванията за приемането на еврото и ниските лихви по ипотеките „нажежиха“ пазара, особено в София — нещо като “Купи сега, мисли после…”
От наша гледна точка, наративът за еврото работи по-малко като гарантирана фундаментална промяна и повече като поведенчески ускорител:
- Купувачите побързаха да купят, за да избегнат бъдещи повишения на цените и несигурност.
- Част от търсенето беше „взето назаем“ от 2026 и изтеглено напред към 2025.
- Пазарът стана по-„инерционен“ на по-кратки интервали.
Това е важно, защото голяма част от очакваното “успокояване” през 2026 може да е просто “връщане”: по-малко прибързани сделки, защото много вече са се случили. Планираме отделна статия, фокусирана изцяло върху приемането на еврото през 2026.
Доходностите в България в глобален контекст: ~4–5% брутно
Инвеститорите в AireVest често питат: „Ако доходностите в България са ~4–5% брутно, как се сравнява това?“ Ето чиста референция по данни на Global Property Guide (крос-капитална база).
Брутна доходност от наеми (избрани градове / столици)
| Град | Брутна доходност |
|---|---|
| Лондон | 5.41% |
| Париж | 5.24% |
| Ню Йорк | 4.88% |
| София | 4.13% |
| Берлин | 4.13% |
| Лисабон | 3.82% |
Източник: Global Property Guide, 2026
Така че България не е “бедна на доходност” … никак даже. Често стои над много западноевропейски премиум пазари. А ако отчетем и плоския данък от 10% спрямо 20–40% в много западни държави, получавате доста конкурентна комбинация в Европа за 2025.
Брутна срещу нетна доходност
Брутната доходност е заглавие. Нетната доходност е реалността.
Дори при сравнително прост модел на притежание в България, нетната доходност обикновено се редуцира от:
- Такси за управление
- Поддръжка / ремонти / резерв за CapEx
- Вакантност и разходи при смяна на наемател
- Освежаване на обзавеждане (особено при short-stay / mid-stay стратегии)
- Данъци и съответствие (варира според типа наем и структурата)
Така че, ако започвате от ~4–5% брутно, е разумно да стрес-тествате сценарии, при които нетната доходност е с 2–3 процентни пункта по-ниска, според актива и стратегията (дългосрочно / краткосрочно / хибрид).
Правило на AireVest: “скучните” имоти често печелят в дългия хоризонт, защото дават по-стабилна нетна доходност — по-малко изненадващи ремонти, по-ниска волатилност при вакантност и по-малко оперативни шокове.
Макро база: растежът в България е подкрепящ (но без романтика)
Ръстът на БВП достига 3.2% на годишна база през Q3.
Данните за страната в МВФ също показват прогнозиран реален ръст на БВП ~3.0% през 2026.
Това е подкрепящо. Но не гарантира outperform на имотите. По-скоро намалява вероятността от рязък шок в търсенето — при условие че пазарът на труда остане стабилен.
Ако сте фокусирани върху доход (yield-first), приоритизирайте доказани микролокации с устойчиво търсене в София / Варна / Пловдив вместо истории за “евтино”. Подписвайте (underwrite) по нетна, не по брутна доходност. Ползвайте консервативни допускания за вакантност и поддръжка. Не бъркайте “висок наем” с “висока доходност”. Високата покупна цена може да неутрализира ръста на наема.
Ако сте фокусирани върху растеж (appreciation-first), през 2026 растежът става по-специфичен за актива. Пазарът няма да “вдигне всичко”. Премиум, ликвидни, добре проектирани жилища най-вероятно ще пазят стойност най-добре. Избягвайте “pipeline risk” (райони с голямо конкурентно предлагане и малка диференциация).
Ако не сте сигурни, винаги има AireVest, за да ви подкрепи с инвестициите в България. Защо? Защото правим due diligence … и говорим английски.
„И какво от това?“
Жилищният пазар в България през 2025 не беше ирационален, но беше ускорен. Заплатите растяха, кредитът се разширяваше бързо, а очакванията за еврото изтеглиха търсенето напред. Очакваме стабилност, а не нова вълна на “силно бичи” пазар.
Интересувате се да инвестирате в България? Присъединете се към AireVest.
Искате да започнете с по-малко? Присъединете се. Минималните суми започват от €5,000.